상가임대차보호법 적용 범위와 대상 확인하기
상가건물 임대차보호법은 상가 건물을 빌려 영업을 하는 임차인을 보호하기 위한 특별법으로, 모든 상가 임대차가 이 법의 보호를 받는 것은 아닙니다. 2025년 현재 기준으로 가장 먼저 확인해야 할 사항은 환산보증금 기준액입니다. 환산보증금이란 보증금에 월세의 100배를 더한 금액을 의미하며, 지역별로 설정된 기준액 이하일 때만 법의 전면적인 보호를 받을 수 있습니다. 서울특별시의 경우 현재 9억 원 이하의 환산보증금 기준이 적용되고 있으며, 이 기준을 초과하더라도 계약갱신요구권이나 권리금 보호와 같은 핵심적인 권리는 여전히 보장됩니다. 상가 임대차 계약을 체결하기 전에는 반드시 본인의 사업장이 속한 지역의 환산보증금 한도를 확인하고 법적 보호 테두리 안에 있는지 검토하는 과정이 필수적입니다.
계약갱신요구권 10년 보장과 행사 방법 상세 더보기
임차인은 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 이는 안정적인 영업권을 보장하기 위한 가장 강력한 장치 중 하나입니다. 계약 갱신을 원할 경우 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 명확한 의사를 전달해야 합니다. 만약 이 기간 내에 임대인이 갱신 거절의 통지를 하지 않거나 조건 변경에 대한 언급이 없다면 이전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 간주됩니다. 상가 임차인이 임대료를 3회 이상 연체한 사실이 있거나 임대인의 동의 없는 전대차를 진행했을 경우에는 갱신 요구가 거절될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
임대료 인상 상한선 5퍼센트 제한 기준 보기
상가임대차보호법은 임대인이 일방적으로 과도한 임대료 인상을 요구하는 것을 방지하기 위해 증액 상한선을 두고 있습니다. 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 증액을 청구할 수 있으나, 증액 청구는 당초 금액의 5%를 초과할 수 없습니다. 또한 한번 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 요구할 수 없도록 규정하고 있습니다. 지역별로 조례를 통해 5%보다 낮은 상한율을 정할 수도 있으므로 지자체 규정을 확인하는 것이 좋습니다. 환산보증금을 초과하는 고액 임대차의 경우 5% 상한 규정이 직접 적용되지는 않지만 주변 시세나 경제 지표를 고려한 객관적인 증액 사유가 있어야 합니다.
환산보증금 지역별 기준표 확인하기
| 적용 지역 | 환산보증금 기준액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억 원 이하 |
| 수도권 과밀억제권역 및 부산광역시 | 6억 9천만 원 이하 |
| 광역시(수도권 제외), 세종, 파주, 화성 등 | 5억 4천만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만 원 이하 |
권리금 회수 기회 보호와 손해배상 청구 신청하기
임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하여 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 된다면 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸하게 된다는 점을 명심해야 합니다. 재건축이나 철거가 계획되어 있는 건물의 경우, 임대차 계약 당시 구체적인 공사 시기와 기간을 고지받았다면 권리금 보호 대상에서 제외될 수 있으므로 계약서 작성 시 특약 사항을 면밀히 살펴야 합니다.
대항력과 확정일자 부여 방법 확인하기
상가 임차인이 건물의 소유주가 바뀌더라도 계속해서 영업할 수 있는 권리를 대항력이라고 합니다. 대항력은 건물의 인도와 부가가치세법 등에 따른 사업자등록을 마친 다음 날부터 발생합니다. 여기에 더해 관할 세무서에서 확정일자를 받아두면 경매나 공매 시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 확보하게 됩니다. 소액 임차인의 경우에는 보증금 중 일정 금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 돌려받는 최우선변제권도 부여되는데, 이는 사업자등록이라는 대항 요건만 갖추면 확정일자가 없어도 요건 충족 시 보호가 가능합니다. 하지만 안전한 보증금 회수를 위해서는 입주와 동시에 사업자등록과 확정일자를 모두 마치는 것이 가장 권장되는 절차입니다.
📌 추가로 참고할 만한 글
상가임대차보호법 관련 자주 묻는 질문 FAQ 보기
Q1. 월세를 2번 밀렸는데 바로 계약 해지 당할 수 있나요?
아니요, 상가임대차보호법 제10조의8에 따라 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달할 때 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 즉, 금액 기준으로 월세 3개월 치에 해당하는 금액이 미납되었을 때 비로소 해지 사유가 발생합니다.
Q2. 1년으로 계약했는데 2년 동안 장사할 수 있나요?
네, 가능합니다. 법 제9조에 따라 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보지만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 또한 10년 범위 내에서 갱신요구권 행사가 가능하므로 계약 기간 종료 전 갱신을 요구하면 됩니다.
Q3. 건물이 매매되어 주인이 바뀌면 새로 계약서를 써야 하나요?
대항력을 갖춘 임차인이라면 상가건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에 기존 계약의 효력은 그대로 유지됩니다. 따라서 반드시 새로 계약서를 작성할 필요는 없으나, 보증금 반환 주체 확인 등을 위해 권리 관계를 재점검하는 것이 좋습니다.
Q4. 권리금 보호는 무조건 받을 수 있나요?
대체로 보호받지만 예외가 있습니다. 임대차 목적물인 상가건물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장 제외)나 국유재산, 공유재산인 경우에는 권리금 회수 기회 보호 규정이 적용되지 않습니다.
Q5. 2024년 체결된 계약도 2025년에 갱신요구권을 쓸 수 있나요?
네, 당연히 가능합니다. 2024년에 계약을 체결했다면 최초 계약일로부터 10년이 되는 2034년까지는 계약갱신요구권을 행사하여 영업을 지속할 수 있는 법적 권리가 보장됩니다. 구체적인 조건은 2025년 현재 시행 중인 법령을 따르게 됩니다.